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隨著存量貸款利率轉換的時間越來越近，人們對固定利率和房貸利率的轉換的疑問越來越多，經常有朋友問這個問題。由于我講授《房地產金融》多年，所以，在此普及一些科普知識。如果大家還有疑問，可以私信，或到實名制的新浪微博找我。一、什麼是固定貸款利率，什麼是浮動利率貸款?固定利率貸款是在貸款期內，利率保持不變的貸款。無論貸款是30年還是20年，貸款利率都保持不變。浮動利率貸款是在貸款期內，利率隨市場利率變化而變化。第二、什麼情況下選固定利率，什麼情況下選浮動利率?固定利率和浮動利率的選擇取決于未來利率的變化。如果未來利率走低，則選浮動利率;如果未來利率走高，則選固定利率。第三，存量貸款合同是浮動利率還是固定利率?目前的存量貸款合同都是浮動利率。只不過原來利率隨央行的基準比率變動而變動。現在央行不在公布基準利率，基準利率換成了LPR(LoanPrimeRate簡稱LPR即市場標定利率)。從2019年8月20日起，每月公布LPR。第四，有人認為：固定利率能夠鎖原來貸款利率的折扣，浮動利率不能鎖定原來貸款利率的折扣對嗎?這個觀點是不正確的。不管選固定利率還是浮動利率，之前享受到利率折扣是不變的。比如，原來利率打9折，為4.41%(4.9%*0.9=4.41%)，那么轉化后利率的起點都是4.41%。只不過，固定利率未來不夠利率漲跌，利率都保持不變。如果是浮動利率則隨LPR變動而變動。第五，存量貸款定價基準怎么轉換為LPR加點形成的浮動利率?(一)轉換范圍2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款(包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款)。2020年12月31日前到期的貸款可不轉換。(二)轉換原則1.經借貸雙方協商，可將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率;2.定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換;3.等價轉換，轉換時點利率水平保持不變;4.借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉換;5.原借款合同有兩個(含)以上借款人，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉換。(三)轉換方法1.轉換為LPR加點形成的浮動利率(1)加點數值的計算加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR(即4.8%);加點數值可為負值;加點數值在合同剩余期限內固定不變。(2)原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。(3)在轉換后的每個利率調整日利率=利率調整日前一日的LPR+轉換時點確定的加點數值(4)經借貸雙方協商，可約定利率調整日為每年的1月1日或貸款發放日在每年的對月對日。第六，存量貸款利率怎么轉換為固定利率轉換后的利率水平等于原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩余期限內固定不變。第六，未來利率走勢如何?短期內利率會下降，4月17日中央政治局會議指出，要以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響。穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。之前利率一直在下降。一直下降到2015年10月24日5年以上貸款利率為4.9%(歷史最低位)。歷年中國人民銀行貸款利率表一覽(1991-2019)為什麼有人覺得自己的貸款利率沒有調整過呢?是因為央行的基準利率自2015年10月24日之后，就沒有調整過。到最后5年以上貸款基準利率為4.9%，1-3年利率為4.75%，6個月以內為4.35%LPR自誕生之日起，已經下降了三次。長期來看，利率的決定受很多因素影響。很難判斷其一貫的走勢。利率由以下多種因素綜合決定：1、資金的供求關系。資金面寬松，則利率下降;資金面吃緊，則利率上漲。2、產業資本的利潤率。銀行的利率不能高于產業資本的利潤率。利潤率下降，則利率下降;利潤率上升，則利率上升。3、宏觀經濟形勢與宏觀調控政策。經濟低迷，則利率下行;經濟高漲，則利率上升。4、物價水平。物價水平越高，利率越高。5、國際市場利率水平。資金是流動的，從長期來看，國內外資本市場利率會保持一致。房地美(FreddieMac)的首席經濟學家SamKhater說：30年期固定抵押貸款利率本周降至創紀錄的3.29%，為近50年歷史上的最低水平。47年房地美FreddieMac房貸利率MortgageRates走勢圖第七，到底應該選擇浮動利率還是固定利率?每個人可以根據自己的判斷來選擇固定利率還是浮動利率。如果選擇了浮動利率，與原來的利率方式是一樣的，只不過利率基準發生了變化。從這個角度而言，與過去比，也沒有什麼風險。短期來看，利率是下行的，可以得到利率下降的好處。如果選擇了固定利率，即使利率下降，您的貸款利率也不會下降。但是，如果利率上升，您就鎖定了較低的利率，是受益的。舉例說明，若存量貸款利率為4.41%，即為原基準利率的9折。如果選擇固定利率，則未來一直執行4.41%的利率。如果選LPR加點形成的浮動利率。執行多少利率呢?先確定加點：4.41-4.8%=-0.39%目前LPR為4.65%，假定一直保持到12月20日，重定價日為1月1日，則，2021年執行利率為：4.65%-0.39%=4.26%比現在的執行利率4.41%劃算。利率下降了0.15%。再舉例說明：若目前貸款利率為5.39%，即基準利率的1.1倍(4.9%*1.1)。如果選固定利率，則5.39%利率永遠保持不變。如果選浮動利率，則加點為：5.39%-4.8%=0.59%則，按目前LPR4.65%換算，則為4.65%+0.59%=5.24%，利率下降了0.15%。每個人要根據自己的情況，自己的預期做出自己的決定，將來不后悔，就是正確的決策。最后，請大家注意利率基準轉換時間為2020年3月1日至2020年8月31日。再提醒大家，市場經濟下，要有雙贏的理念。如果借款人都獲利，銀行不虧了嗎?所以，不管選哪種利率，也可能是一時竊喜，不會永久獲利。因為利率本身就是波動的。更何況是長期貸款呢!現在利率是史上最低，或許以后經濟好轉，利率又會提高。所以，雖然說你不理財，財不理你，但財畢竟是身外之物，知足常樂吧。

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